LIBRO

EL CONTRATO DE INTERMEDIACION

INMOBILIARIAA

Doctrina, legislación y modelos utilitarios para los Agentes Inmobiliarios

AUTOR: Dr. FERNANDO SAETTONE GARCÍA

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EL CONTRATO DE INTERMEDIACION INMOBILIARIA

Doctrina, legislación y modelos utilitarios para los Agentes Inmobiliarios

Desde hace más de dos décadas, la actividad inmobiliaria constructiva en nuestro medio ha tenido un crecimiento vertiginoso, que se dio en mayor escala a nivel de edificaciones de viviendas en condominios; y, posteriormente en edificaciones corporativas; con lo cual esta actividad se constituyó en uno de los motores principales de la reactivación de la economía peruana.

Esta industria inmobiliaria peruana moderna comienza con el crédito masivo. La iniciativa del fondo Mivivienda de facilitar el financiamiento para todos los sectores hizo aparecer innumerables proyectos de construcción no solamente en Lima sino también a nivel nacional.

En este escenario, en el año 2007 se promulga la Ley N° 29080 que crea el Registro del Agente Inmobiliario a cargo del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS), con lo cual se pretende dotar de seguridad jurídica, principalmente a la venta de propiedades, así como a todas las operaciones de intermediación en las que tengan participación estos agentes.

Se reconoce a la persona del agente inmobiliario como el operador idóneo para desarrollar el servicio de intermediación inmobiliaria en todo el territorio nacional y ser en esencia, el nexo en estas transacciones.

Para el desarrollo correcto de sus actividades, el agente licenciado debe suscribir con sus clientes un Contrato de Intermediación Inmobiliaria, donde se precise la operación a desarrollar y todas las condiciones del servicio a desplegar.

La presente obra recoge la doctrina, legislación y se complementa con modelos de esta nueva figura contractual que serán de utilidad a los agentes inmobiliarios en el desarrollo de sus labores.

Editorial GRIJLEY entrega no solamente a los agentes inmobiliarios, sino a toda la comunidad jurídica en general la presente obra que constituye un minucioso, original y un primer trabajo sobre la materia, confiados en que contribuirá a la formalización de las operaciones de bienes raíces en nuestro medio.

LOS EDITORES

EL AUTOR:

Dr. Fernando Saettone García.

Abogado por la Universidad de San Martín de Porres - USMP. Con estudios de Maestría en Derecho Notarial y Registral por la misma casa de estudios.

Experto en Derecho de la Propiedad. Dedicado a la correduría de bienes raíces desde el año 1989. Socio fundador y director del Estudio Jurídico SAETTONE GARCIA Abogados & Consultores, donde ejerce como consultor en materia comercial, contractual y registral. Director de la División Inmobiliaria y de la División de Capacitación de YDV Negociaciones Inmobiliarias E.I.R.L. (empresa de corretaje inmobiliario).

Coordinador Ejecutivo y docente de la Diplomatura de Estudios en Agentes Inmobiliarios (DEAI - PUCP), organizada por la Facultad de Ciencias e Ingeniería de la Pontifica Universidad Católica del Perú (PUCP). Docente del Diplomado para Agentes Inmobiliarios del Instituto del Sur (Universidad San Pablo) de la ciudad de Arequipa. Se ha desempeñado como conferencista nacional del Curso Legislación Urbana que se imparte en la MDI (Perú): Maestría en Gestión y Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias, con doble titulación por la Pontificia Universidad Católica del Perú y la Universidad Politécnica de Madrid de España.

Participó en la obra colectiva La Nueva Propiedad Horizontal - Problemas derivados del Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común (Gaceta Jurídica, Lima, 2015). Desde el año 2016 se desempeña como colaborador permanente en la Revista Actualidad Civil del Instituto Pacífico. Colaborador en medios periodísticos y revistas especializadas en materia Inmobiliaria.

Expositor en temas inmobiliarios en las principales instituciones públicas y privadas del país.

PEDIDOS

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INDICE DEL LIBRO

Presentación .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . . 17

Introducción.. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . . 19

CAPÍTULO I Las normas constitucionales sobre contratación... ... ... ... .. 25

CAPÍTULO II La contratación en el Código Civil... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 47

CAPÍTULO III Los elementos del acto jurídico... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 61

3.1. Plena capacidad de ejercicio, salvo las restricciones jurídicas contempladas en la ley... ... 62

3.2. El objeto físico y jurídicamente posible.. . .. . .. . .. . .. . .. . . 64

3.3. El fin licito... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 66

3.4. La observancia de la forma prescrita bajo sanción de nulidad .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. 67 7

CAPÍTULO IV Ley N.° 29080, De creación del registro del agente inmobiliario... ... ... ... ...73

CAPÍTULO V El contrato de intermediación inmobiliaria... ... ... ... ... ... ... 85

5.1. Análisis de la definición del CII.. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . . 85

5.2. Antecedentes del CII en la legislación nacional... ... ... 90

5.3. El CII en la legislación comparada .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . . 98

5.4. La función económica y social del CII... ... ... ... ... ... ... 111

CAPÍTULO VI Elementos constitutivos del contrato de intermediación inmobiliaria ... .. 119

6.1. Naturaleza jurídica del CII.. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . . 119

6.2. El objeto o finalidad del CII... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 124

6.3. La forma o formalidad del CII ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 128

6.4. Los cocelebrantes o partes contractuales del CII... ... .. 154

6.5. El consentimiento... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 171

6.6. La buena fe ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 176

6.6. La extinción del CII... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 189

CAPÍTULO VII Características del contrato de intermediación inmobiliaria... 193

7.1. Contrato típico... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 193

7.2. Contrato nominado ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 200

7.3. Contrato principal... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 204

7.4. Contrato accesorio o de colaboración... ... ... ... ... ... ... 210

7.5. Contrato literal... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 216

7.6. Contrato bilateral ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 217

7.7. Contrato personalísimo ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 219

7.8. Contrato impersonal... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 223

7.9. Contrato con prestaciones reciprocas o sinalagmatico... 224

7.10. Contrato de negociación previa... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 230

7.11. Contrato oneroso ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 238

7.12. Contrato de ejecución inmediata... ... ... ... ... ... ... ... ... 244

7.13. Contrato ejecución diferida... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 246

7.14. Contrato aleatorio... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 248

7.15. Contrato conmutativo... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 251

CAPÍTULO VII La fecha cierta en el contrato de intermediación inmobiliaria... 255

CAPÍTULO IX Las cláusulas contractuales del contrato de intermediación inmobiliaria.289

9.1. El nombre o título del contrato .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . . 291

9.2. El encabezado del contrato.. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . . 292

9.3. Cláusula de reconocimiento de los cocelebrantes o partes contratantes ..... ... ... .. 296

9.4. Cláusula del objeto del contrato o de la operación inmobiliaria de intermediación a realizar... ... ... 299

9.5. Cláusula del valor del bien materia de la negociación... 300

9.6. Cláusula de fijación de la contraprestación económica... 303

9.7. Cláusula sobre condiciones del servicio.. . .. . .. . .. . .. . .. . . 304

9.8. Cláusula sobre obligaciones o deberes del intermediado... 306

9.9. Cláusula sobre obligaciones o deberes del agente inmobiliario... ... . ... ... ... ... ... .. 308

9.10. Cláusula sobre recepción de fondos o dineros por parte del agente inmobiliario... ... 310

9.11. Cláusula sobre representación de más de una parte contratante.. . .. . .. . .. . .. . .. . . 315

9.12. Cláusula sobre deberes de confidencialidad... ... ... ... ... 317

9.13. Cláusula resolutoria expresa... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 317

9.14. Cláusula sobre naturaleza del contrato ... ... ... ... ... ... .. 319

9.15. Cláusula de fijación de competencia arbitral .. . .. . .. . .. . . 320

9.16. Cláusula de fijación de competencia territorial .. . .. . .. . . 322

9.17. Cláusula de fijación de domicilio... ... ... ... ... ... ... ... ... 322

9.18. Cláusula sobre aplicación supletoria de la ley ... ... ... ... 322

9.19. Otras cláusulas aplicables al CII ... ... ... ... ... ... ... ... ... 323

ANEXO I Modelos de contratos de intermediación inmobiliaria... ... 327

 Primer modelo Opción exclusiva de venta de predio. Participación de un solo agente inmobiliario. El intermediado se inhibe de ofrecer su predio .. . .. . .. .. .. . .. . .. . .. . .. . . 333

 Segundo modelo Opción semiexclusiva de venta de predio. Posibilidad de contratar otro(s) agente(s) inmobiliario(s). El intermediado se inhibe de ofrecer su predio... .... ... 339

 Tercer modelo Opción semiexclusiva de venta de predio. Los intermediados no podrán contratar otro(s) agente(s) inmobiliario(s). Los intermediados también podrán ofrecer su predio ... ... ... ... ... . ... ... ... ... .. 344

 Cuarto modelo Opción exclusiva de venta de bienes futuros. Participación de un solo agente inmobiliario. El intermediado se inhibe de ofrecer las futuras unidades inmobiliarias. El agente inmobiliario queda autorizado a recibir fondos en calidad de depósito o garantía... ... ... ... ... ... 349

 Quinto modelo Opción semiexclusiva de venta de predios. El intermediado no podrá contratar otro(s) agente(s) inmobiliario(s). El intermediado también podrá ofrecer sus predios.. . .. . .. . .. . ... . .. . .. . .. . . 358

 Sexto modelo Opción exclusiva de venta de predio. El intermediado interviene representado por su apoderado. Participación de un solo agente inmobiliario. El representante de el intermediado se inhibe de ofrecer el predio... ... ... ... ... 365

 Séptimo modelo Opción exclusiva de venta de acciones y derechos de predio. Participación de un solo agente inmobiliario. El intermediado se inhibe de ofrecer sus acciones y derechos... ... ... ... ... ... ... ... ... 371

 Octavo modelo Opción exclusiva de permuta de predio. Participación de un solo agente inmobiliario. El intermediado se inhibe de permutar su predio. El agente inmobiliario queda autorizado a representar a mas de una parte contratante ... ... ... ... .... ... ... ... ... .. 377

 Noveno modelo Consultoría inmobiliaria.. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . . 383

 Décimo modelo Opción exclusiva de arrendamiento de predio. Participación de un solo agente inmobiliario. Los intermediados se inhiben de ofrecer su predio en arrendamiento .. . .. . .. . .. . .. . .. . . 388

 Décimo primer modelo Opción exclusiva de adquisición de predio o encargo de compra de predio. Entrega de provisión de fondos por parte del intermediado a titulo de gastos administrativos. El agente inmobiliario queda autorizado a representar a mas de una parte contratante. ... ... ... ... .. 393

 Décimo segundo modelo Administración de predio sujeto al régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común ... ... ... ... ... ... . ... ... ... ... .. 398

 Décimo tercer modelo Opción exclusiva de transferencia de concesión minera. Participación de un solo agente inmobiliario. El intermediado se inhibe de transferir su concesión minera ... ... ... 408

 Décimo cuarto modelo Opción exclusiva de cesión de concesión minera. Participación de un solo agente inmobiliario. El intermediado se inhibe de ceder su concesión minera... 414

 Décimo quinto modelo Opción exclusiva de venta de embarcación pesquera. Participación de un solo agente inmobiliario. El intermediado se inhibe de ofrecer su embarcación pesquera... ... 420

 Décimo sexto modelo Opción exclusiva de cesión en usufructo de terreno agrícola. Participación de un solo agente inmobiliario. El intermediado se inhibe de ceder su terreno... ... ... ... 426

 Décimo séptimo modelo Opción abierta de constitución derecho de superficie sobre terreno. Los intermediados podrán contratar otro(s) agente(s) inmobiliario(s). Los intermediados también podrán ofrecer directamente la constitución de derecho de superficie... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 432

 Décimo octavo modelo Asesoría inmobiliaria para constituir fideicomiso .. . .. . . 437

ANEXO II Modelos de contratos de transacciones inmobiliarias.. . .. . . 439

 Primer modelo Compraventa de predio con pago al contado... ... ... ... 443

 Segundo modelo Compraventa de predios con calidad de bienes propios de uno de los cónyuges... ... 448

 Tercer modelo Compraventa de predio con participación del representante de los vendedores. .. . .. . . 453

 Cuarto modelo Compraventa de inmueble con parte de pago en dinero y saldo del precio con dinero y entrega de bienes futuros. Los vendedores hacen renuncia expresa a la constitución de la hipoteca legal.... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 457

 Quinto modelo Compraventa de acciones y derechos de predio.... ... ... 464

 Sexto modelo Transferencia de concesion minera.. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. . . 468

 Séptimo modelo Permuta de predios... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 471

 Octavo modelo Contrato de arrendamiento... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 474

 Noveno modelo Contrato para constituir derecho de superficie sobre terreno .. . .. . . 482

 Décimo modelo Contrato de constitución de mutuo con garantía anticrética.... .... ... .. 485

ANEXO III Tributos y gastos que afectan las transacciones inmobiliarias... 487

ANEXO IV Normativa legal ley N.o 29080... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... 441

Ley de Creación del Registro del Agente inmobiliario del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento... ... ... 443

Decreto Supremo que Aprueba el Reglamento de la Ley N.º 29080, Ley de Creación del Registro del Agente Inmobiliario del MVCS... ... 449

Bibliografía ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... .. 469